Рубрика: Актуально

Аккредитив: какие риски и какие выгоды от альтернативных покупок жилья

Не так давно Центральный банк предупредил о рисках покупки квартиры с помощью аккредитивной ипотеки или схемы перевода долга.

Давайте разберемся, насколько законны эти схемы и действительно ли риски существенны.

По замыслу властей, введение проектного финансирования (механизмов эскроу) при строительстве многоквартирных домов в 2019 году должно было решить проблемы затянувшихся строек и обманутых дольщиков. В конечном итоге порядок удалось навести, но дальше все развивалось не так однозначно.

Система эскроу: кратко об основных моментах

  • Застройщики могут обойтись без эскроу, если они продают квартиры в зданиях, где 30 % уже построено и не менее 10 % площади продано по договорам долевого участия. Однако в этом случае покупатель должен решительно подойти к сделке и решить для себя, готов ли он взять на себя риск или использовать проектное финансирование для покупки квартиры.
  • Стали появляться схемы обхода требований закона об эскроу-счетах. Например, некоторые застройщики (часто вполне надежные) объявляли привлекательные для покупателей цены на квартиры, но только при условии заключения с ними отдельного договора (например, договора резервирования, договора пред продажи или инвестиционного договора) вместо договора долевого участия. Иногда обещалось, что сумма, уплаченная по такому соглашению, впоследствии будет перечислена на эскроу-счет, но, как правило, этого не происходило.

    Опасность заключалась в том, что такие договоры не являлись договорами долевого участия, не предполагали создания эскроу-счета и не содержали гарантий, предусмотренных для дольщиков Законом № 214-ФЗ. Это означало, что если застройщик пропустит срок или обанкротится, такие клиенты останутся без денег, так как они не будут заморожены на специальном счете.

  • Продажа квартир по ипотеке с аккредитивом

    Аккредитив: какие риски и какие выгоды от альтернативных покупок жилья

    В начале марта Центробанк выпустил релиз, в котором предупредил граждан о новой и рискованной схеме покупки новостроек.

    Банки вместе с Застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам заключать договоры долевого участия, по которым часть средств размещается не на счете эскроу, а на aккредитиве.
    Банки в результате могут получить дополнительную прибыль от использования этих средств, часть которой возвращается заемщику в виде сниженных ставок по ипотеке на этапе строительства. Застройщики соглашаются на эту схему, а банки могут гарантировать, что выдадут ипотечные кредиты и увеличат продажи.

    Как правило, ипотеку с аккредитивом берут те клиенты, которые собираются что-то продать в период строительства. Как вариант, они могут параллельно арендовать квартиру и хотят снизить ежемесячные платежи до окончания строительства.

    ЦБ лишь предупреждает о рисках, но не считает схему незаконной.214-ФЗ не уточняет, когда именно средства будут переведены на эскроу-счет, но указывает, что это должно быть сделано в соответствии с договором и не позднее срока сдачи объекта.

    На практике это означает, что формально можно составить договор, по которому средства дольщиков будут размещены на депозите без страховой защиты на несколько лет, пока дома не будут построены.

    Риск в этой схеме связан с тем, что, в отличие от гарантированного государством эскроу-счета, защита средств на таком аккредитиве не гарантирована вообще, и заемщик может потерять их в случае отзыва лицензии у банка.

    В то же время, поскольку договор долевого участия фактически не выплачивается в полном объеме, заемщик остается должен банку по ипотеке и может потерять квартиру.

    В дополнение к разъяснениям регулятора следует отметить, что средства на аккредитиве не имеют освобождения от исполнения обязательств по исполнительным производствам.
    Это означает, что при наличии долга у пайщика судебные приставы могут наложить на них арест и впоследствии принудительно взыскать. В случае с эскроу-счетами это значительно сложнее, а то и вовсе невозможно.

    Аккредитив: какие риски и какие выгоды от альтернативных покупок жилья

    Однако многие участники рынка не разделяют опасений центрального банка и считают аккредитивные закладные полезным инструментом, если клиенты осознают и нивелируют риск.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.