Рубрика: Актуально

Договор долевого участия: какие риски и какие выгоды от альтернативных покупок жилья

Продажа квартиры по договору переуступки: чем грозит?

Центробанк считает ненадежной схему, когда Застройщик продает жилье на этапе строительства своим аффилированным лицам, заключая с ними договор долевого участия по цене в разы ниже рыночной, а эти средства депонирует на эскроу-счете.

Затем дома продаются по реальной рыночной цене по договору передачи (переуступки), но покупатель получает эскроу-счет вместе с требованием по договору долевого участия, где указана только первоначальная (заниженная) цена дома, а разница выплачивается напрямую продавцу, который тесно связан с Застройщиком, и никакие деньги на счет-эскроу не вносятся.

В этом случае в случае дефолта застройщик уже находится в зоне риска.

ЦБ РФ рассматривает подобные схемы как противоречащие основным принципам, заложенным в законе об участии в долевом строительстве. Он предусматривает продажу жилья по договору долевого участия с использованием счета эскроу, чтобы минимизировать риски покупателя.

Застройщики и Банки, пользуясь неосведомленностью людей, а также их не знанием и непониманием рисков, которые они принимают на себя в таких случаях, продают квартиры по ипотечным схемам с использованием аккредитивов и договоров переуступки права, которые занижают первоначальную продажную цену.

Центральный банк считает такие схемы опасными и занимает позицию, в том числе в рамках надзорного органа. Банки должны обеспечивать надлежащее банковское сопровождение совместного строительства и обращать внимание на затраты (нерыночные условия), указанные в договоре долевого участия, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами (в том числе аффилированными).

В ближайшее время Центробанк утвердит стандарты ипотечного кредитования, которые будут включать в себя запрет на намеренное навязывание населению сложных и рискованных ипотечных продуктов.

Например, ограничения по срокам нахождения заемных средств на счете заемщика до их перевода на счет эскроу (включая аккредитивы) должны быть частью стандартов для защиты интересов ипотечных заемщиков.

В случае нарушения стандартов будут применяться меры принуждения, предусмотренные законодательством. Если банк предоставил заемщику неполную и/или недостоверную информации, Банк России рассмотрит возможность применения Федерального закона № 192-ФЗ2 с целью прекращения реализации таких продуктов».

В целях защиты интересов получателей ипотеки с государственной поддержкой Банк России планирует обсудить с Правительством РФ изменения в правилах выдачи, направленные на недопущение предоставления застройщикам льгот при использовании ими таких схем.

Одновременно ЦБ обратится в Минстрой с предложением рассмотреть возможность внесения поправок в закон № 214 ФЗ, препятствующих реализации указанных схем.

Чтобы избежать ненужных рисков, ЦБ рекомендует гражданам «внимательно изучать договор, то есть ту его часть, которая описывает порядок и условия зачисления средств на счет эскроу».
В целях снижения рисков средства на счете эскроу не должны храниться дольше, чем это необходимо для расчетов (как правило, в течение нескольких дней с даты регистрации договора долевого участия).
Существенные отклонения от этого, а также если в контракте предусмотрены расчеты по аккредитиву, могут свидетельствовать о том, что контракт не отвечает интересам покупателя и создает для него новые риски.

В перспективе было бы правильнее, если бы центральный банк работал над созданием систем страхования, чтобы минимизировать риски по ипотеке с аккредитивами.

Таким образом, хотя ни одна из схем: с помощью аккредитивов или по договору переуступки права, продажи первичного жилья не является незаконной, существуют определенные риски по сравнению с классической схемой договора долевого участия с использованием эскроу.

Именно поэтому покупателям важно внимательно прочитать документы перед сделкой, уточнить непонятные моменты и решить, готовы ли они рисковать.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.