Рубрика: Актуально

Могут ли банки в одностороннем порядке повысить ставки по ипотеке? Кто попадает в зону риска?

Повышение Центральным банком ключевых процентных ставок вызывает у некоторых заемщиков беспокойство: не вырастут ли впоследствии ставки по уже выданным кредитам.
Анализ законопроекта, показывает, что большинство россиян ни о чем не беспокоятся. Однако есть и нюансы.

Содержание закона

Согласно российскому законодательству («Закон о банках и банковской деятельности», «Закон о потребительском кредите»), банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентные ставки по уже выданным кредитам. Единственное исключение — если это предусмотрено федеральным законом или соглашением с заемщиком. Выделим три наиболее распространенные ситуации:

  1. Процентная ставка увеличивается по соглашению с клиентом (например, по окончании льготного периода);
  2. Договор изменяется по решению суда в связи с серьезными нарушениями со стороны заемщика;
  3. Клиент отказывается от оформления полиса ипотечного страхования (в этом случае процентная ставка может быть увеличена, но не может превышать лимит, установленный на момент заключения договора).

В противном случае банк может только в одностороннем порядке снизить процентную ставку по кредиту.
Таким образом, согласно нормам действующего российского законодательства, процентная ставка может быть увеличена только в том случае, если заемщик не возражает против этого или приводит доводы в пользу более жестких условий.

Какие нарушения позволяют увеличить процентную ставку

  • Частые просрочки платежей. В таких случаях кредитор имеет право обратиться в суд и заставить пересмотреть условия, чтобы подготовиться к возможным рискам в будущем.
  • Не целевое использование кредита. Если банк обнаружит, что заемщик использовал кредит не по назначению, он, скорее всего, также повысит процентную ставку.
  • Изменение условий договора сотрудничества. Процентные ставки могут вырасти, если заемщик получил ипотечный кредит на особых условиях и утратил эту привилегию.
    Например, если заемщик изначально был наемным сотрудником банка, но вышел на пенсию и больше не пользуется картой регулярно. Однако это всегда должно быть четко прописано в договоре, иначе повышение будет незаконным.

Хорошая новость

Кто был напуган масштабным повышением ключевой ставки Центрального банка до 16 процентов. Подобные действия регулятора не являются основанием для повышения банками процентных ставок по действующим кредитам. Единственное исключение — переменные процентные ставки.

Величина переменных процентных ставок зависит от внешних экономических условий, отражаемых индикаторами финансового рынка (например, ключевой ставкой, MosPrime, RUSFAR). Чем выше значение этих показателей, тем выше процентная ставка по кредиту. К счастью, доля ипотечных кредитов, выданных физическим лицам на таких условиях, в России ничтожно мала, а доля валютной ипотеки составляет менее 0,1%. Однако такие кредиты существуют, и их получатели сегодня подвергаются большому риску.

Центральный банк России призвал коммерческие банки откликнуться на нужды тех, кто страдает от введения санкций против России, и не ухудшать финансовое положение заемщиков. Он рекомендовал не начислять штрафы и пени по кредитам, чтобы не ухудшить ситуацию.

Хитрые пункты договора ипотеки

  • Конечно, российские банки работают в соответствии с законодательными нормами, однако, руководствуясь желанием повысить доходность вложений, финансовые учреждения иногда ищут обходные пути. Один из них — включение в основной договор пункта, дающего банку право повышать процентную ставку по кредиту задним числом по своему усмотрению. Заемщики, не обладающие достаточными юридическими знаниями, подписывают такие договоры, не подозревая, что условия банка фактически незаконны. Однако это факт. Если клиент обратится в суд, кредитор всегда проиграет. От подобных действий заемщиков защищают Гражданский кодекс (статьи 450, 310 и 168) и статья 16 Закона «О защите прав потребителей». Согласно этому закону, банки не имеют права повышать процентные ставки без подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. И клиенты не обязаны его подписывать, если не согласны платить больше.
  • Банки включают в договор не конкретную процентную ставку, а порядок, или формулу, ее расчета. Например, процентная ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации ± несколько процентов (с учетом государственных субсидий). При этом процентная ставка по кредиту формально остается прежней. В связи с этим также необходимо внимательно читать кредитный договор и понимать риски изменения процентной ставки.

Местные ипотечные кредиты в зоне риска

Есть повод для беспокойства и у тех, кто выплачивает ипотеку в сельской местности, несмотря на то что государство не объявило о прекращении программы стимулирования ипотеки, а крупные банки продолжают предлагать такие кредиты. Программа стала популярной в последние годы благодаря низким процентным ставкам, малому первоначальному взносу и возможности использовать материнский капитал для покупки жилья. У этой программы есть только один минус, но очень важный. Это единственная из всех льготных ипотечных программ, по которой низкая процентная ставка может не сохраняться в течение всего срока. Согласно условиям договора с банком, в некоторых случаях процентная ставка может измениться на базовую. К ней добавляется основная процентная ставка Центрального банка Российской Федерации. Кроме того, пока неясно, будет ли государство продолжать субсидировать кредиты «селян» после окончания программы в 2026 году.
Однако если неблагоприятные условия сохранятся, процентные ставки даже для самых добросовестных и пунктуальных плательщиков сельской ипотеки подскочат в несколько раз.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.